Aufstockungen in Holzbauweise sind eine intelligente Lösung für die Schaffung von Wohnraum unter gleichzeitiger Verdichtung des Bestandes. Im Bild eine dreigeschossige Holzbau-Aufstockung an der Badenerstrasse in Zürich auf einem bestehenden viergeschossigen Gebäude. Bauherrschaft: Ruf Immobilien AG, Küsnacht; Architektur: Steiner AG, Zürich; Holzbau: Hector Egger Holzbau, Langenthal
Bild Hector Egger Holzbau AG, Langenthal

Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz wird die 9-Millionen-Grenze voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2024 überschreiten. Die 10-Millionen-Marke dürfte dann Mitte der 2030er Jahre erreicht werden. Diese weitere Million setzt voraussichtlich neue Rekordmarken: Noch nie stieg die Wohnbevölkerung so schnell an und wurde gleichzeitig von so wenig Bautätigkeit begleitet.

Die Schaffung von mehr als genug Wohnraum und ein massiver Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zeichneten seit der 5-Millionen-Schweiz 1955 dafür verantwortlich, dass die Mieten insgesamt deutlich schwächer stiegen als die Löhne.

Was in den letzten 70 Jahren galt – sinkende Wohnkosten, grösserer Flächenkonsum pro Person und mehr Wohnkomfort – dürfte nach Einschätzung der UBS-Ökonomen nun der Vergangenheit angehören. Denn kumuliert fehlen aufgrund der lahmenden Bautätigkeit bis 2034 voraussichtlich mindestens 150000 Wohnungen, um den Flächenkonsum stabil zu halten.

Preise und Mieten übertreffen Lohnwachstum

Die Mieten dürften in den nächsten Jahren daher schneller steigen als die Einkommen. Die Angebotsmieten könnten bis Mitte der 2030er Jahre – vergleichbar mit der Entwicklung zwischen 2002 und 2012 – real insgesamt um 25–30% zulegen. Im Gegensatz zu den letzten 70 Jahren wird die Mietpreisentwicklung an Zentrumslagen aufgrund der hohen Einwanderung zudem wohl stärker ausfallen als in der Peripherie.

Auch bei Wohnimmobilienpreisen – also sowohl bei Eigenheimen als auch bei Mehrfamilienhäusern – ist gemäss UBS zu erwarten, dass diese bei insgesamt moderater Zinsentwicklung stärker steigen werden als die Einkommen.

Einerseits bleiben Toplagen als Folge des Wachstums überproportional gefragt. Andererseits wird sich der ‹Speckgürtel› der Grosszentren zunehmend in die bisher erweiterten Agglomerationen ausdehnen, was dort die Zahlungsbereitschaft ebenfalls erhöht: ‹Wohnimmobilien haben damit das Potential, an vergangene Wertsteigerungen anzuknüpfen oder diese sogar zu übertreffen.›

Goldene Zeiten nur unter Vorbehalt

Träume von hohen Wertsteigerungen aufgrund anziehender Mieten könnten sich jedoch schnell als Illusion erweisen. Wenn sich die Wohnsituation vieler Haushalte verschlechtert, könnte die Politik den Markt mit zusätzlichen Regulierungen belasten.

In einem solchen Szenario droht die Bautätigkeit noch tiefer auszufallen, und die Haushalte müssten noch enger zusammenrücken. Langfristige Verlierer wären zudem die Bausubstanz und die Nachhaltigkeit aufgrund mangelnder Anreize für umfassende und energetische Sanierungen.

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