Construction d'habitations en bois de grand volume : Complexe résidentiel "Sue & Til" à Winterthour, achevé en 2018 (Maître de l’ouvrage : Allianz Suisse, Zurich/Implenia Schweiz AG, Winterthur ; développement du projet et entreprise totale : Implenia Schweiz AG, Dietlikon). L’aspect économique de cette réalisation est exemplaire : avec un coût de construction de CHF 129 millions et une valeur de CHF 170 millions, ce projet d’envergure dément les préjugés liés à une construction bois plus onéreuse. De plus, et non des moindres, les premiers habitants ont pu emménager six mois plus tôt que prévu – un avantage économique non négligeable.
Image Nils Sandmeier, Biel/Timbatec

Les objectifs climatiques de la Suisse mettent le secteur de la construction à contribution. Dans ce contexte le bois jouit d’atouts indéniables : chaque m³ de bois lie environ une tonne de CO2 ; le bois utilisé dans la construction agit donc comme un puits de CO2, et la substitution de certains matériaux par le bois réduit encore les émissions. La récolte et la transformation du bois ne requiert en outre que très peu d'énergie grise.

Leader reconnu en matière d'écologie
Le bois se place ainsi à la pointe de la construction écologique, comme l’attestent de nombreuses études. La construction en bois est donc bien armée pour répondre aux nouveaux défis de la construction de bâtiments énergétiquement performants et respectueux du climat. Toutefois, pour que le matériau bois puisse prendre place sur le marché, il doit également être concurrentiel.

Le développement de projets dans le domaine de la construction en bois suscite un intérêt croissant des investisseurs depuis que la construction en bois peut être mise en œuvre pour toutes les affectations et dans toutes les catégories de bâtiments. De nombreux projets emblématiques démontrent que les constructions en bois de grande envergure sont non seulement réalisables mais également économiquement compétitives.

Besoin de chiffres clés pour les investisseurs
Il n'existe toutefois jusqu’ici pas de chiffres issus d'un échantillon suffisamment large afin de comparer la construction en bois à la construction massive au-delà de certains cas individuels. L'étude de Wüest Partner, qui a été présentée dernièrement lors d'un webinaire, s'est concentrée sur le développement de tels chiffres clés afin de constituer une base de décision en faveur du bois. A cet effet, huit projets de construction en bois de Suisse alémanique ont été évalués de manière anonyme.

Les projets analysés étaient exclusivement de nature résidentielle. Les bâtiments ont tous été construits durant ces dernières années et leurs coûts de construction dépassent les 10 millions de francs, leur conférant ainsi un attrait pour les investisseurs. Les types de construction bois représentés sont : l’ossature, le poteaux-poutres et le bois massif. A noter que les cages d’ escaliers et les sous-sols des objets évalués étaient réalisés en béton.

La qualité pour un coût contrôlé

Coûts CFC2 par Surface utile principale (SUP) pour les constructions en bois et massives.
Analyse et graphique Wüest Partner

Les coûts des objets analysés ont été comparés à l'ensemble des données des coûts de construction de Wüest Partner présentant des paramètres similaires aux études de cas. Ces données couvrent 171 bâtiments, dont 23 sont certifiés pour leur efficacité énergétique. L'évaluation montre que les huit bâtiments en bois examinés étaient légèrement plus chers : la médiane se situe au quantile de 70 % des quantités de référence en construction massive. Ce résultat n’est toutefois pas surprenant, car tous les objets en bois analysés bénéficient d’un haut degré de qualité structurelle et énergétique.

Il est intéressant de relever que la dispersion des coûts est beaucoup plus faible pour les bâtiments en bois que dans les données de référence. Cela est dû en partie aux bâtiments en bois évalués eux-mêmes, mais aussi, de manière générale, aux degrés de planification et de détail élevés de la construction en bois. Cette planification en amont améliore considérablement la fiabilité des coûts et des délais. Grâce à un haut degré de préfabrication, la construction en bois offre non seulement une excellente qualité, mais peut également être intégrée de manière optimale dans un processus de planification BIM.

Les rendements répondent aux attentes des investisseurs

Les rendements initiaux bruts pour la construction bois en comparaison des transactions immobilières résidentielles de 2019 considérés comme très bons à excellent.
Analyse et graphique Wüest Partner

Wüest Partner a évalué les rendements attendus des bâtiments en bois de très bons à excellents, sur la base des transactions immobilières résidentielles de 2019 dans des macro-emplacements. Le rendement initial brut médian des bâtiments en bois évalués était de 3,2 %. La valeur quantile de 50 % des propriétés résidentielles comparables pour 2019 est légèrement plus élevée, à 3,6 %. Cependant, le quantile de 30 % de propriétés résidentielles comparables est également de 3,2 %.

L'évaluation des bâtiments en bois peut légèrement s'écarter de la valeur réelle car celle-ci est basée sur les hypothèses du modèle de Wüest Partner. Toutefois, l'analyse montre que tous les bâtiments en bois affichent actuellement un rendement qui répond pleinement aux attentes des investisseurs institutionnels.

D'autres analyses devraient suivre
L'influence de la durée de construction sur les coûts n'a pas été évalué dans le cadre de cette étude. Pour les investisseurs, il peut cependant s’agir d’un aspect décisif. En effet, le gain de temps réalisé grâce à la construction en bois permet de louer ou de vendre un bâtiment plus tôt. Sur le site de Suurstoffi à Rotkreuz, par exemple, le mode de construction en bois a été choisi pour un immeuble de dix étages car il permettait de gagner six mois sur la durée de réalisation. Une étude approfondie de ce paramètre serait un atout majeur.

Une telle étude ne devrait cependant pas demeurer ponctuelle, et pouvoir à l’avenir intégrer un panel de plus en plus important de projets. En effet, plus l’étude sera étendue, plus la valeur informative des chiffres clés fournis sera importante, et ce dans l'intérêt de la filière de la construction en bois. L’intégration des coûts d’exploitation ainsi que d’autres secteurs que le résidentiel pourrait encore davantage appuyer les arguments en faveur du bois.

Liens Rapport final de l'étude ‹Holzbaukennzahlen für Investoren› (PDF, 4.41 MB)  
Plan d'action bois de l'OFEV 
Wüest Partner