Das Eigenheim entwickelt sich zum Luxusgut
Beispiel Zürich: Gemeinden mit einem tragbaren Preisniveau gibt es erst ab einer Fahrzeit von rund 20 Minuten ab der Limmatstadt. Die attraktivsten darunter sind Aarau und Baden. Bei Pendelzeiten zwischen 30 und 45 Minuten sind Eigenheime mit Ausnahme der Zentralschweiz in fast allen Gemeinden tragbar. Allerdings sticht keine der zusätzlichen Gemeinden mit überdurchschnittlicher Wohnattraktivität hervor.
Grafik UBS Real Estate Focus 2025
Die laufenden Kosten für Wohneigentum sind dank niedriger Hypothekarzinsen seit Sommer 2024 wieder tiefer als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Dies hat die Nachfrage nach Eigenheimen in den letzten Monaten deutlich gesteigert. Die Neubautätigkeit liegt jedoch ein Drittel tiefer als im Durchschnitt der letzten 15 Jahre. Die Preisdynamik dürfte sich damit verstärken. Die UBS-Ökonomen erwarten im laufenden Jahr ein Plus von 3% bei Eigentumswohnungen und 4% bei Einfamilienhäusern.
Das verschärft die Tragbarkeitsproblematik für viele Haushalte. Selbst bei einem überdurchschnittlichen Haushaltseinkommen von CHF 200000.– sind gemäss UBS landesweit nur noch knapp die Hälfte aller ausgeschriebenen Objekte tragbar. Beispielsweise gibt es rund um die Stadt Zürich erst ab einer Fahrzeit von 20 Minuten Gemeinden, die in dieser Einkommenskategorie finanzierbar sind.
Junge Haushalte können das Eigenheim meist vergessen
Eine Eigentumswohnung mit 110 m2 Wohnfläche kostet aktuell im Durchschnitt knapp CHF 1 Mio. Gemäss Tragbarkeitsvorschriften sind bei einer Fremdfinanzierung von 80% ein Bruttoeinkommen von CHF 175000.– und CHF 200000.– Eigenmittel notwendig. Ein durchschnittlicher Familienhaushalt mit Kindern erzielt jedoch ein Bruttoeinkommen von rund CHF 150000.– pro Jahr, womit 2024 nur knapp ein Drittel aller inserierten Eigenheime mit vier oder mehr Zimmern tragbar waren. 2009 lag dieser Anteil noch bei fast 60%. Mit einem Einkommen von CHF 200000.– befand sich der Tragbarkeitsanteil im Jahr 2024 bei knapp der Hälfte.
Von den steigenden Hürden in der Tragbarkeitsrechnung sind insbesondere jüngere Haushalte betroffen, die den Erwerb eines Eigenheims häufig auf später verlegen oder ganz darauf verzichten müssen. Entsprechend ist der Anteil der Wohneigentümer bei den unter 65-Jährigen zwischen 2011 und 2022 spürbar gesunken. Noch 2011 lebte beinahe ein Drittel aller 35- bis 39-Jährigen in einem Eigenheim, während bei den 45- bis 49-Jährigen noch jeder Zweite Hauseigentümer war. 2022 sind diese Anteile auf ein Viertel beziehungsweise rund 40% gesunken.
Link UBS Real Estate Focus 2025 (PDF, 7.1 MB)
