Die Untersuchung von Madeleine Kindermann zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate basiert auf einem standardisierten Musterobjekt, das in einer linearen und einer kreislauffähigen Konstruktionsweise modelliert und mit der Discounted-Cashflow-Methode (DFC) bewertet wurde, einem weitverbreiteten Verfahren bei institutionellen Investoren. Das Musterobjekt steht repräsentativ für eine Liegenschaft mit 22 Wohnungen, die als Renditeobjekt an zentraler Lage im städtischen Raum errichtet wird.

Die Grundrisse sind modular um einen sich wiederholenden Zweispänner-Kern aufgebaut. Der Wohnungstyp ist durchgesteckt, nord-süd-orientiert und bietet für die dreieinhalb bis viereinhalb Zimmer Flächen zwischen 75 m2 und 105 m2 an. Dies entspricht der durchschnittlichen Wohnfläche nach Zimmerzahl in den vier grössten Städten der Schweiz: Zürich, Genf, Basel und Lausanne.

Holzhybrid- versus Massivbaumodell

Für das Linear-Musterobjekt wurde eine konventionelle Massivbauweise nach Stand der Technik aus Mauerwerk und Stahlbeton gewählt. Die Gebäudehülle wird mit einem Wärmedämm-Verbundsystem und Kunststofffenstern erstellt. Für das kreislauffähige Musterobjekt wurde eine Holzhybrid-Bauweise gewählt, bei der die Erschliessungskerne und die unterirdische Tragstruktur in Stahlbeton erstellt werden.

Die Holzhybrid-Konstruktion führt im gewählten Modell zu einer Kostenerhöhung um 13% gegenüber dem Linear-Objekt. Die Bewertung der beiden Musterobjekte hat jedoch gezeigt, dass trotz der erhöhten Erstellungskosten des kreislauffähigen Objekts ein deutlicher Mehrwert von +9,6% in der Marktwertermittlung erzielt wird.

Lebenszykluskosten ausschlaggebend

Der Hauptwerttreiber für die DCF-Bewertung ist die Differenzierung der Lebenszykluskosten. Die jährlichen Aufwendungen können beim Cradle-to-Cradle-Objekt um 39% reduziert werden. Zusätzlich werden durch die verfügbaren finanziellen Materialwerte positive Kapitalflüsse im Lebenszyklus verbucht. Der Mehrwert des Kreislaufobjekts ist auch bei Änderung der einzelnen Werttreiber beständig.

Den grössten Einfluss auf den Cradle-to-Cradle-Effekt haben die Erstellungskosten und die Erneuerungsstrategien. Für die Materialaktivierung können über 23% des Gebäudeneuwerts in der Annuitätsrechnung berücksichtigt werden. Die Stellschraube der Risikobewertung und dementsprechend die Adjustierung des Diskontsatzes werden für die Auswertung nicht verwendet. Der Cradle-to-Cradle-Effekt wird rein über die Erträge und Kosten im Lebenszyklus erwirtschaftet.

Link Madeleine Kindermann (2021): Gebäude mit Materialpass. Einfluss der Kreislaufwirtschaft auf die Immobilienbewertung (PDF, 9.71 MB)