Insertionsdauer von Onlineinseraten für Mietwohnungen, Median in Tagen: Obwohl die Wohnungsknappheit nach wie vor hauptsächlich in den grösseren Städten und deren Einzugsgebieten hohe Wellen schlägt, sind es zurzeit eher die periphereren Gemeinden, die mit einem sich rasant wandelnden Wohnungsmarkt konfrontiert sind.
Grafik Raiffeisen

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Marktentwicklung entlang der verschiedenen Gemeindetypen. Denn diese zeugt aktuell von starken Ausweicheffekten der Mieterinnen und Mieter: weg von den Zentren, hin zu periphereren Regionen. So wurden die stärksten Rückgänge der Leerstände in den letzten Jahren in den urbanen, ländlichen und touristischen Gemeinden verzeichnet. In den Zentren hat sich die Situation zwar ebenfalls angespannt, allerdings weisen die Wohnungsmärkte der grösseren Städte strukturell tiefe Leerwohnungsziffern aus, womit das Potential für weitere Rückgänge beschränkt ist.

In den letzten Quartalen haben andere Gemeinden gegenüber den Städten in Sachen Wohnungsknappheit stark aufgeholt. Der Blick auf die mittlere Insertionsdauer einer Mietwohnung in den verschiedenen Gemeindetypen (oben) visualisiert dies eindrücklich. So musste beispielsweise vor zwei Jahren eine Mietwohnung in den ländlichen und touristischen Gemeinden im Schnitt 45 Tage ausgeschrieben werden, um einen neuen Mieter zu finden. Im letzten Quartal waren es noch 28 bzw. 30 Tage. Damit brauchen Wohnungen in diesen Gemeinden nicht mehr viel länger als in den Zentren (25 Tage).

Dynamik hat sich etwas abgeschwächt

Auch wenn sämtliche Indikatoren auf eine weitere Verknappung des Mietwohnungsmarktes hindeuten, hat sich die Dynamik zuletzt etwas abgeschwächt. So ist beispielsweise die Leerstandsquote bei Mietobjekten zwischen 2023 und 2024 mit 0,16 Prozentpunkten weniger stark gesunken als zwischen 2022 und 2023 (–0,32 Prozentpunkte). Die Zahl der auf Onlineportalen ausgeschriebenen Wohnungen ist zuletzt ebenfalls nicht mehr ganz so stark zurückgegangen.

Auch bei der Mietpreisentwicklung lässt die Dynamik am aktuellen Rand etwas nach. Waren in den letzten beiden Quartalen noch Jahreswachstumsraten bei den Angebotsmieten von über 6% festgestellt worden, waren es im dritten Quartal 2024 ‹nur› 3,8%. Damit steigt der Preis von Mietwohnungen aber immer noch etwa doppelt so stark wie die Einkommen.

Gestoppte Haushaltsverkleinerung

Ein nicht unwichtiger Impuls dürfte künftig von der mittlerweile komplett ausgebremsten Haushaltsverkleinerung ausgehen: Angesichts der vielerorts hohen und rapide weitersteigenden Anfangsmieten sowie der allgemeinen Schwierigkeiten, überhaupt eine freie Wohnung zu finden, sehen sich viele Schweizerinnen und Schweizer gezwungen, näher zusammenzurücken. Der jahrzehntelange Trend zu immer kleineren Haushalten wurde durch die sich ausbreitende Knappheit zwangsweise gestoppt.

Die effizientere Nutzung bestehender Wohnungen, die daraus resultiert, reduziert die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum. Das dürfte am Wohnungsmarkt in letzter Zeit dazu beigetragen haben, dass von der Nachfrageseite etwas weniger Druck ausgegangen ist. Hoffnungen auf eine rasche Trendwende bei der Wohnungsknappheit sollte man sich aber keine machen, so der Raiffeisen-Report für das vierte Quartal 2024 . Aufgrund der nach wie vor verhältnismässig schwachen Bautätigkeit werde die Nachfrage auch in absehbarer Zeit das Angebot klar übersteigen.

Link Raiffeisen-Studie ‹Immobilien Schweiz› 4Q 2024 (PDF, 1.5MB)