Schweizer Büromarkt derzeit mit zwei Gesichtern

Situation der Büromärkte in den Mittel- und Grosszentren: Erwartete Ausweitung und Angebotsquote in Prozenten des Bestandes
Mit Ausnahme von Genf, das offensichtlich noch etwas länger braucht für eine umfassende Erholung, bieten sich für Investitionen in Büroliegenschaften aus Sicht der CS-Ökonomen gute Perspektiven, sofern sie sich nicht zu sehr auf die äusseren Büromärkte konzentrieren.
Grafik Credit Suisse

Die Belebung der Büroflächennachfrage hat insbesondere in den Innenstädten zu einer beschleunigten Absorption der verfügbaren Büroflächen geführt. Die Unternehmen mieten verstärkt Büroflächen an guten Lagen, da sie im Wettbewerb um Fachkräfte gefordert sind, ihren Mitarbeitern attraktive Arbeitsplätze zur Verfügung zu stellen. 

Mit Ausnahme von Genf, das nach wie vor unter dem Strukturwandel des Bankensektors leidet, sind in allen anderen Grosszentren die angebotenen Flächen in der Innenstadt gesunken. Dazu trägt auch die Nachfrage zahlreicher neuer Coworking-Anbieter bei, die typischerweise zentrale Standorte bevorzugen. In Zürich, wo die Erholung des Büromarktes am weitesten fortgeschritten ist, müssen sich die Mieter in der Innenstadt bereits beeilen, wollen sie noch Flächen an guten Lagen anmieten.

Knappheit und Überangebot nebeneinander

In den äusseren Büromärkten der Grosszentren herrscht dagegen zumeist ein anderer Zustand. Die Nachfrage präsentiert sich wenig dynamisch, weshalb die Absorption von neuen Flächen stockt. Etliche Flächen sind seit Jahren auf dem Markt ohne erkenntlichen Fortschritt in der Vermarktung. Früher oder später werden solche Flächen einer Umnutzung zugeführt. Das lässt sich gegenwärtig vor allem auf dem Platz Bern beobachten, weil dort die Nachfrage nach grösseren Flächen sehr flau ist.

Das billige Geld hat überdies bewirkt, dass diverse Entwicklungsvorhaben ebenfalls um die Gunst der Flächennachfrager buhlen. Weil diese neuen Flächen an zumeist gut erschlossenen Lagen entstehen – vielfach im mittleren Büromarkt, also näher am Zentrum gelegen – geraten die Flächen an den Rändern noch mehr unter Druck, was deren Eigentümer zu Preissenkungen zwingt. Vor allem in Genf und Lausanne ist eine erhöhte Planungs- und Bauaktivität festzustellen, welche das Flächenangebot zusätzlich aufbläht. Insgesamt hat daher das Flächenangebot in der Schweiz leicht auf 5,2% zugenommen.

Weniger Leerstände vor allem in Bern und Zürich

Interessant ist, dass sich die einzelnen Büromärkte der fünf Grosszentren abgesehen von einem ähnlichen Zentrum-Peripherie-Gefälle insgesamt sehr unterschiedlich entwickeln. Während sich das Total der ausgeschriebenen Flächen in Zürich und Basel und halbwegs auch in Bern im Vergleich zum Vorjahr nicht gross verändert hat, stechen Genf und Lausanne mit stark steigenden Flächenangeboten hervor. Die beiden Westschweizer Büromärkte weisen inzwischen auch die höchsten Angebotsquoten auf. In Lausanne ist sie seit dem Vorjahr von 5,8% auf 8,2% und in Genf sogar von 9,5% auf 11,9% gestiegen.

Während in Lausanne die Nachfrage relativ intakt ist und insbesondere eine kräftige Bau- und Planungstätigkeit zum erhöhten Flächenangebot beiträgt, ist es in Genf eher eine flaue Nachfrage, die ungünstig mit diversen Entwicklungsprojekten zusammenfällt. Auslöser dieser Entwicklungen in Genf, die teilweise eine Neuordnung der Standortqualitäten mit sich bringen, ist die Eröffnung der neuen Bahnlinie des Leman-Express. Den Deutschschweizer Zentren gemeinsam ist, dass deren geplanten Investitionen in Büroflächen schon seit längerem rückläufig sind. Das hat mitgeholfen, dass die Leerstände vor allem in Bern und Zürich deutlich abgenommen haben.

Link Studie ‹Büroflächenmarkt Schweiz 2020› (PDF, 1.71 MB)