Wohnkosten: Steigende Immobilienpreise bislang von tiefen Zinsen überkompensiert
Laufende Wohnkosten einer neuen Standard-Eigentumswohnung
Grafik CS | Quelle Credit Suisse Economic Research, Wüest & Partner, Datastream
Seit Jahren begleiten Überhitzungsdiskussionen den Immobilienmarkt, ohne dass sich das Preiswachstum verflacht hätte. Nach wie vor wirken die Fundamentalfaktoren stark nachfragetreibend. Aufgrund der tiefen Zinsen, die nach Vermutung der CS-Ökonomen ein weiteres Jahr Bestand haben werden, der nur leicht geringeren Zuwanderung und der intakten Einkommenssituation wird sich die Nachfrage nach Wohnflächen im laufenden Jahr wohl nur geringfügig abschwächen.
Dies werde nicht ausreichen, um das Preiswachstum zum Erliegen zu bringen, so die Ökonomen der CS. Sie rechnen in diesem Jahr mit einem positiven und nur leicht gedämpften Preiswachstum von 3–5% – damit steige das Risiko von Rückschlägen. Es sei zu erwarten, dass – mit Ausnahme einer unerwarteten Rezession – erst ein markanter Zinsanstieg das Preiswachstum zum Halten bringen werde.
Regulatorische Bremsversuche
Der Immobilienmarkt hat in den Augen der Credit Suisse auf dem Weg in die Überhitzung noch nicht die letzte und vielfach entscheidende Stufe erreicht. Drei Dämme hielten noch, sagen die CS-Ökonomen: Erstens hielten sich spekulative Transaktionen nach wie vor in Grenzen. Die Kreditvergabe werde zweitens von vielen Instituten vor dem Hintergrund verschärfter Überwachung und wachsender Risiken gedrosselt. Drittens herrsche noch kein Angebotsüberhang auf dem Wohnflächenmarkt, weil strukturelle Schwächen es der Bauwirtschaft verunmöglichten, mehr Wohnungen zu produzieren, obwohl die Angebotspipeline übervoll sei.
Zu diesen drei stabilisierenden Faktoren kommen die jüngsten regulatorischen Bremsversuche hinzu. Der antizyklische Kapitalpuffer trägt in erster Linie zur Finanzstabilität bei. Die Wirkung auf den Preisauftrieb im Immobilienmarkt wird dagegen aus Sicht der Credit Suisse nur marginal ausfallen. Die bescheidene Verteuerung der Hypotheken verpuffe vor dem Hintergrund der tiefen Zinsen, welche Wohneigentum aus kurzfristiger Perspektive trotz der hohen Preise als die finanziell vorteilhaftere, weil kostengünstigere Wohnform erscheinen lasse.
Verschärfte Eigenmittelanforderungen zeigen partiell Wirkung
Viel eher zeige die Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien Wirkung, wenn auch vorerst nur im gehobenen Wohneigentumssegment. Viele angehende Wohneigentümer erfüllten die verschärften Kapitalanforderungen im Falle teurer Immobilien nicht mehr und wendeten sich notgedrungen einem Objekt tieferer Preisklasse zu, was das Preiswachstum im gehobenen Segment gebremst habe. Noch seien aber die Zinsen so tief, dass die finanzielle Belastung trotz der stark gestiegenen Immobilienpreise der letzten Jahre faktisch kein Problem darstelle.
Das würde sich mit einem markanten Zinsanstieg schlagartig ändern. Ein solcher würde die hohen Immobilienpreise auf die laufenden Kosten durchschlagen lassen, die Nachfrage abklemmen und Leerstände provozieren. Aktuell machten sich wachsende Leerstände erst in peripheren und ländlichen Regionen bemerkbar, wohingegen in den Zentren die angespannte Wohnraumsituation anhalte, so die CS.
Link CS-Studie Immobilienmarkt 2013 (PDF, 3,82 MB)
https://marketdataresearch.credit-suisse.com/cs/mdr/p/d/qrr/research/files/getfiles.do?fileName=F130306000016.pdf
