Wer mietet, sitzt zunehmend im goldenen Käfig

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Regulierungen im Mietwohnungsmarkt schützen die Bestandsmieterschaft vor Mietzinserhöhungen. Diese Ersparnis führt aber auch zu Fehlanreizen. Bestandsmieter sparen gegenüber Neumietern schweizweit total fast sieben Milliarden Franken pro Jahr. Das hält viele von einem Umzug ab. Als Folge sind grosse Wohnungen häufig unter- und kleine überbelegt.

Langjährige Mieter müssen beim Umzug Abstriche machen: Zimmerzahl nach Umzug bei gleicher Miete im Kanton Zürich.
Grafik Zürcher Kantonalbank

Bestandsmieterinnen und -mieter haben derzeit guten Grund, an ihrer Wohnung festzuhalten – selbst wenn sie von der Grösse oder der Lage nicht mehr passend ist. So sparen Bestandsmieter im Kanton Zürich im Schnitt 16% gegenüber Neumietern, was jährlich CHF 3000.– entspricht. In der Stadt Zürich zeigt sich dieser Verweilbonus mit 26% bzw. rund CHF 5300.– noch ausgeprägter. Über alle Haushalte in der Stadt Zürich multipliziert ergibt dies eine Mietersparnis von jährlich insgesamt CHF 1,1 Mia. Dies zeigt die neue Studie ‹Immobilien aktuell› des Immobilienresearchs der Zürcher Kantonalbank.

Während die Angebotsmieten schweizweit seit 2008 um knapp 25% zugenommen haben, sind die Bestandsmieten relativ stabil geblieben. Letztere sind durch Regulierungen geschützt und dürfen nur in seltenen Fällen angepasst werden. Dabei zeigt sich: Je regulierter und je gefragter ein Mietwohnungsmarkt ist, desto grösser fällt der Verweilbonus aus. So liegt dieser in Genf – einem Paradebeispiel für einen hoch regulierten Mietmarkt – bei sogar 54%.

Zürich als Hochburg der Langzeitmieter

‹Strikte Mietregulierungen erleichtern die Situation für Bestandsmieter, sie schaffen aber auch finanzielle Fehlanreize. Mieter bleiben in ihren Wohnungen, obwohl sie zu klein oder zu gross sind oder aus sonstigen Gründen eigentlich nicht mehr passen. Bestandsmieter befinden sich zunehmend in einem goldenen Käfig›, sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch bei der Zürcher Kantonalbank. So wohnt ein Mieter in der Stadt Zürich im Durchschnitt bereits seit zehn Jahren in der gleichen Wohnung; bei 15% der Mieterinnen und Mieter sind es sogar zwanzig Jahre.

Dies sorgt für Verteilungsprobleme: In der Stadt Zürich sind beispielsweise 7% aller kleinen Mietwohnungen überbelegt und sogar 65% aller grossen Wohnungen unterbelegt. Aber: Ein Umzug in eine kleinere Wohnung ist nicht selten mit höheren Kosten verbunden. ‹Wer vor 25 Jahren im Kanton Zürich in eine Vier-Zimmer-Wohnung gezogen ist, würde heute für den gleichen Mietpreis nur noch eine Zwei-Zimmer-Wohnung finden. Es verwundert also nicht, dass Mieter eher ein Zimmer leer stehen lassen, als sich nach einer kleineren – und teureren – Wohnung umzuschauen›, sagt Ursina Kubli.

Link ZKB Immobilien aktuell Nov. 2023 (PDF, 2 MB)

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