Die Abbildung zeigt die Entwicklung der Bautätigkeit von 2005–2023 (Mietwohnungen) und stellt ihr drei wichtige Indikatoren des Anlage- und Baumarkts gegenüber: die Renditen von Bundesobligationen, die Renditen von Wohnimmobilien und die Baupreise.
Grafik Wüest Partner | Quellen Documedia, BFS, SNB, Wüest Partner

Die Studie wurde vor dem Hintergrund zweier Entwicklungen in der Schweiz verfasst: einerseits der Abkehr von den Negativzinsen und andererseits einer aufkommenden Wohnungsknappheit.

Bautätigkeit, Höhe der Mietzinsen sowie Immobilien- und Baulandpreise sind eng miteinander verknüpft. Die Studie eruiert, wie die Neubautätigkeit von Wohnungen auf Zinsänderungen reagiert, und bietet eine Analyse mit Rechenbeispielen, die aufzeigt, welche direkten und indirekten Folgen eine Zinserhöhung auf dem Immobilienmarkt hat.

Drei bestimmende zinsliche Variablen

Für den Bau- und Immobilienmarkt sind die Leitzinsen, die Renditen auf Bundesobligationen sowie die Hypothekarzinsen die prägenden Zinsgrössen. Alle drei sind – nach mehreren Jahren mit Negativzinsen – zwischen 2021 und 2023 relativ stark und eher unerwartet angestiegen.

Zwischen Juni 2022 und Juni 2023 erhöhte die Nationalbank den Leitzins von –0,75% auf 1,75%. Zinsänderungen stossen auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt Prozesse an, die sich über mehrere Jahre hinziehen können. Grundsätzlich wirken sich höhere Zinsen negativ auf die Bautätigkeit aus.

Eine Zinserhöhung erhöht die Finanzierungskosten und dämpft die Immobilienpreise, was zu einer Reduktion der Neubautätigkeit führt. Damit verlangsamt sich das Wachstum des Immobilienbestands. Diese Effekte sind gegenwärtig in den Daten wegen Verzögerungen in der Datenverfügbarkeit noch wenig sichtbar, aber in der Realität bereits festzustellen.

Wohnbau sollte mittelfristig wieder anziehen

Das langsamere Wachstum zieht sinkende Baulandpreise nach sich. Das macht das Bauen mittelfristig wieder wirtschaftlicher. Diese Entwicklung hat bereits begonnen – so ist in den Daten erkennbar, dass Bauland in der Schweiz jüngst günstiger geworden ist.

Steigende Hypothekarzinsen führen über den Referenzzinssatz ausserdem zu höheren Mieterträgen, was sich stimulierend auf die Immobilienpreise und damit auch auf die Bautätigkeit auswirken kann. Wenn der Wohnungsleerstand weiterhin sinkt und die Mieten steigen, ergibt sich auch daraus ein höherer wirtschaftlicher Anreiz, zusätzliche Wohnungen zu bauen.

Aus theoretischer Sicht befindet sich der Wohnungsmarkt nach den Zinsanstiegen von 2022/23 derzeit in einer Übergangsphase, bis er wieder in ein neues Gleichgewicht gelangt. In diesem neuen Gleichgewicht ist eine höhere Bautätigkeit als während der gegenwärtigen Übergangsphase abzusehen, die jedoch erwartungsgemäss geringer ist als vor den Zinserhöhungen.

Weitere Faktoren spielen ebenfalls mit

Neben den Zinsänderungen haben verschiedene weitere, teils auch gegenläufige Faktoren einen Einfluss auf den Bau- und Immobilienmarkt. Der Anstieg der Zinssätze im Jahr 2022 wurde beispielsweise flankiert von deutlich gestiegenen Baupreisen. Andere Faktoren, wie die hohe Zuwanderung oder die Mobilisierung von Bauland, können ebenfalls eine Rolle spielen.

Link Studie ‹Zinsanstieg: Effekte auf Wohnungsbau und -preise› (PDF, 3 MB)